LOS ARQUITECTOS TRAS LAS GRANDES TORRES – Por Fernando Diez

Las grandes torres de vivienda, se han transformado en un programa intensivo donde los estudios más grandes desarrollan proyectos de muchos miles de metros dirigidos a un público de alto poder adquisitivo. Construidas en grandes terrenos con jardines, importantes servicios centrales y una alta visibilidad urbana, las grandes torres gozan de una gran autonomía respecto del espacio público y la calle tradicional y han transformado el paisaje urbano. Ya generan un debate que se puso de manifiesto en la charla en la que cuatro destacados arquitectos, especializados en este programa, expusieron los secretos del modelo. Roberto Aisenson, Berardo Dujovne, Emilio Schargrodsky y Ramiro Tiscornia aceptaron la convocatoria, compartiendo un desayuno en la redacción de Summa+.

Roberto Aisenson toma la palabra con la seguridad de quien no solo ha construido numerosos edificios de vivienda, sino que ha tomado el tema como una verdadera especialidad. Su estudio tiene cartas credenciales que remiten a un probable principal antecedente: Las cuatro torres realizadas en los terrenos que habían sido de la cervecería Bemberg, en la manzana de Scalabrini Ortiz, Cerviño, Ugarteche y Seguí, donde construyeron dos de las cuatro torres resultantes de las normas especiales que se dictaron en 1973. “Fue el primer ejemplo que yo recuerdo en Buenos Aires, con una norma muy parecida a la que se usaría después. Nosotros hicimos dos torres y Camps hizo las otras dos… En realidad hubo un caso anterior, que es el edificio Arturo Dubourg que está en Posadas y Cerrito”, dice Roberto Aisenson. Una breve reseña de la evolución del tamaño de los emprendimientos de vivienda con edificios-torre destaca que, aproximadamente, en los años ’80 los emprendimientos mayores eran de 20.000 m2, pero en la década del ’90 el ideal de desarrollo salta a alrededor de 50.000m2, generalmente en dos o más edificios. “En Quartier Demaría llegamos a los 60.000 metros, considerando los subsuelos”, señala Ramiro Tiscornia. Se trata del proyecto realizado en dos edificios por Camps-Tiscornia (1996) que sigue este principio de intensificación que se hace visible en otros proyectos emblemáticos, como Alto Palermo, con 62.300 m2 (Urgell-Fazio-Penedo-Urgell y MSGSSS con Cajide-Minond y M. Mc Cormack, 1994). Este proceso mostró asimismo una concurrencia entre el tamaño de los emprendimientos y la estrategia del negocio. Los servicios comunes y la identificación de los proyectos con estrategias de comunicaci´n cada vez más elaboradas, marcaron el cambio de esos años.
Para Dujovne, “La inversión en la construcción de departamentos había sido históricamente una inversión marginal de empresarios dedicados a otros rubros, o de los propios ingenieros y arquitectos… era un negocio más amateur que involucraba menos capital. Después comenzó un proceso en el cual la actividad se hizo más competitiva, más compleja. Por un lado creció la profesionalización, pero al mismo tiempo el proceso empezó a requerir una infraestructura por parte del Developer, que solo se justifica en emprendimientos de una cierta envergadura”  Este aumento de la escala de los grandes complejos de edificios, incorporando importantes equipamientos comunes, les permitió cualificar por sí mismos, una nueva localización, que de otro modo podía ser  relativamente marginal respecto del estándar del momento. Así, la ley de hierro de los desarrolladores “localización, localización, localización” quedó neutralizada en el desarrollo conjunto del shopping, hipermercado, viviendas y hotel en el degradado barrio del Abasto.
Pero al mismo tiempo, estos emprendimientos recibieron críticas por su autonomía e indiferencia por los barrios donde se levantaban. Roberto Aisenson se muestra perplejo por esa oposición: “Yo me pregunto por qué hay gente que ataca las torres… Para algunos funcionarios hablar de torres es una mala palabra, y resulta que la mayor parte de la gente quiere vivir en torres, porque ve que tienen otra calidad de vida…”
Berardo Dujovne, esboza una explicación y eso da comienzo al diálogo:
“Yo creo que es una especie de defensa del edificio histórico tradicional de la Ciudad de Buenos Aires, un tipo de tejido casi alfombra, que tenía sentido cuando predominaba en la ciudad una determinada tipología de dos o tres pisos… Cuando la propiedad horizontal empieza a generar edificios de muchos pisos con ese tipo de planta, los patios ya no tienen las mismas cualidades”.
Roberto Aisenson: En el Ensanche de Barcelona, por ejemplo, son unas seis plantas, donde los patios son razonables, formando espacios formidables, y se hizo toda una urbanización de altura uniforme y a nadie se le ocurrió hacer otra cosa. Pero resulta que en cuanto aparece una bonanza económica y comienzan a abrirse nuevas zonas de la ciudad, se empiezan a hacer torres. En este momento está lleno de ejemplos…
Emilio Schargrodsky: El tema que me parece que hay que tratar en relación con la torre es qué  pasa con la planta baja. La gente que critica las torres nos habla del espacio público y de la vida ciudadana, al ver que cuando se genera un vacío sobre las calles se pierde eso que da el comercio: el movimiento de la gente. Cuando la ciudad se transforma en una serie de edificios alejados para tener gran altura, habría que ver cuál debería ser la normativa para la planta baja para evitar ese efecto negativo.
Fernando Diez: La pregunta es por qué la gente prefiere torres, si es por las vistas y el asoleamiento –digamos por la cuestión higienista- o si es por el aislamiento que permiten, la manera en que de algún modo eluden la fricción del espacio público.
Emilio Schargrodsky: Claramente la gente busca el aire y las vistas que se obtienen porque Buenos Aires, hasta el 8º piso, no te da eso…
Roberto Aisenson: Una torre te permite una serie de comodidades de esparcimiento que un edificio entre medianeras es muy difícil que te provea…
Emilio Schargrodsky: … Pero por la cantidad de viviendas y no por el tipo de torre; vos has hecho en Puerto Madero edificios muy grandes con servicios comunes importantes y no son torres. (Se refiere al Edificio Madero Plaza del Estudio Aisenson que tiene 51.000 m2, Summa+71,2004)
Berardo Dujovne: El comprador busca luz, sol; en cambio, cuando lo mira el funcionario del Gobierno de la Ciudad le preocupa el espacio urbano…
Roberto Aisenson: Pero la planta baja libre y el espacio urbano no son incompatibles… En Belgrano hay muchos lugares donde la planta baja libre permite una transparencia donde vos ves a través de la manzana.
Fernando Diez: Por un lado cambio la unidad de desarrollo, que ya no es el edificio sino el conjunto. Pero por otro lado cambiaron también los componentes de los departamentos, sus superficies… Por ejemplo, en los años ’50 un departamento de 3 dormitorios en el Barrio Norte podría tener 130m2 y las cocinas eran de 2x2 en muchos casos…
Roberto Aisenson: Bueno, esas cosas cambiaron pero también depende del momento, por ejemplo ahora se están construyendo torres solamente para gente de alto nivel económico y aparecieron los departamentos de pocos ambientes y grandes superficies. Así, en Le Parc Puerto Madero los departamentos de 1 dormitorio tienen 90m2 y los de 2 dormitorios 130m2.
Berardo Dujovne: En El Faro, los de 2 dormitorios y servicios tienen 200m2.
Roberto Aisenson: Esos están un escalón más alto todavía. En la década del ’90 la arquitectura estuvo al servicio de la actividad inmobiliaria; estábamos en manos de los developers que hacían gerenciamiento del proyecto y se interesaban mucho en la tasa de retorno, y poco en la arquitectura o la ubicación. Había proyectos que se lanzaban y se vendían en 20 días por que “daba” la cuota de la financiación bancaria, forzando hacia abajo las medidas y calidades. Se trabajaba como si fuera para un programa de vivienda social, pero para la clase media…
Mariano Tiscornia: Argencons (la empresa desarrolladora pariente del estudio Camps tiscornia) siempre desarrollaba sus propios negocios. Nosotros somos más de la idea de achicarnos y no agrandarnos en cuando a las superficies. Todos los Quartier tienen medidas muy justas, y sin embargo la gente los paga.
Fernando Diez: ¿Eso tendrá que ver con un momento de la década del ’90 o con un segmento de público específico?
Ramiro Tiscornia: Un poco de cada cosa… Si nos dejamos llevar por las grandes superficies, llegas a un producto que ese público no lo puede pagar… Ahora estamos en un momento donde se vende todo lo que tienen grandes medidas…
Roberto Aisenson: Ahora nosotros también estamos haciendo departamentos que tienen medidas a lo mejor similares a las de Quartier Demaría, pero de todas formas es cierto que en los ’90 se hacían medidas mucho menores…
Emilio Schargrodsky: Me parece que aunque las superficies se ajustaron en los ’90, en general la propiedad horizontal mejoró respecto de las décadas anteriores. Hubo un mayor paso del diseño, y, en cuanto se generó más trabajo, eso también hizo que nuevas generaciones de arquitectos trabajen, hubiera nuevas propuestas, se ensayaron distintas cosas y continuó mejorando lo que ya se hacía…
Fernando Diez: Desde el punto de vista del proyecto, esos departamentos de superficies más ajustadas llegan a ser más exigentes, porque el centímetro que conseguís de un lado lo sacas del otro; en superficies más holgadas, la exigencia sobre el diseñador es menor…
Berardo Dujovne: Esto también tiene que ver con que en los noventa, con la financiación bancaria, se abrió el mercado a niveles de ingreso más bajos, y eso requiere apretar las superficies para que puedan llegar al precio adecuado. Hoy, que el mercado se orienta a los sectores más altos, aumentan las superficies y la posibilidad de mayor calidad.
Roberto Aisenson: También cambió la situación socioeconómica del usuario. En las primeras torres que yo hice en Belgrano (en los ‘70= mi objetivo era hacer una casa vertical, es decir hacer tan confortable el departamento como una casa… ¿Quiénes me compraban? Gente con recursos, la mayoría profesionales, clase media que ascendía.
Mariano Tiscornia: En los ’90 cambió también la familia, hay más gente sola y no quieren tener servicio doméstico con cama…
Emilio Schargrodsky: Hoy también está la expansión de los barrios cerrados… No es la misma gente, pero eso habla de que los que viven solos o los matrimonios sin hijos quedaron en el centro y prefieren vivir en una torre, mientras que las familias con el perro se fueron a los suburbios…
Mariano Tiscornia: Después de hacer Quartier Demaría, que tenía habitaciones de servicio, nos dimos cuenta que la mayoría no la usaba…
Roberto Aisenson: Hay que considerar que en los noventa todo el escenario era distinto: parecía que la Argentina despegaba, había plena ocupación y parecía que el personal de servicio tendería a desaparecer como en los países desarrollados… Con la crisis, la mayoría de los proyectos se interrumpieron y cuando se retomaron después del 2002 hubo que rehacerlos para incorporar la habitación de servicio.
Fernando Diez: En la torre Mirabilia, Gustavo Esses me contó que decidieron poner los departamentos más grandes arriba, pero algunos debieron ponerlos en los pisos de abajo porque hay gente que no quiere estar alto y prefiere un segundo piso, por que valoran la relación con el jardín, no les gusta la idea de una altura excesiva, y posiblemente también pueden disfrutar mejor los balcones… Con esto quiero ir a esta otra pregunta ¿cómo funcionan los balcones en los pisos altos de una torre?, por que el viento llega a ser muy fuerte…
Berardo Dujovne: Nosotros directamente los cerramos, de entrada… Lo que sucede es que nosotros tenemos que hacer algo que parezca un balcón para cumplir con el código, pero son imposibles de usar a esa altura…
Roberto Aisenson: Por un lado está la obligatoriedad de hacer balcones, lo cual está bien y está mal, porque no en todos los casos debiera ser así, y por el otro, los balcones cuentan la mitad en el cómputo del FOT, entonces si uno hace un balcón muy grande, digamos de 20m2, cuenta 10 para el FOT, con lo cual el desarrollador se beneficia, porque se vende como superficie cubierta… Y ves que en los edificios terminados la mitad de los balcones están cerrados…
Emilio Schargrodsky: También hay algo interesante con los balcones que antes no sucedía, por que los balcones anteriores no servían como superficie de uso, digamos que no es lo mismo un balcón de 1 por 8 que uno de 2 por 4: Los dos tienen 8 metros cuadrados, pero en el segundo podés poner una mesa y cenar afuera…El balcón en esquina de la torre que empezamos a proyectar todos es un ambiente más, abierto en los pisos bajos, o cerrado con ese vidrio templado movible en los pisos altos.
Ramiro Tiscornia: En los balcones de esquina nosotros empezamos a darnos cuenta que la gente los cerraba después que terminaba la obra, entonces le propusimos a David Szwarcbort desarrollar un sistema, que lo estudió, lo patento y luego lo incluimos en el reglamento de copropiedad, de modo que si alguien lo cerraba, tenía la obligación de hacerlo de esa manera y de ese modo el edificio conservó una homogeneidad.
Fernando Diez: ¿Hay una cuestión de uso? Porque… ¿hasta qué piso el viento te permite usar el balcón?
Roberto Aisenson: En Puerto Madero el viento es realmente muy fuerte, para contrarrestar un poco eso nosotros hemos hecho que los balcones-terraza tengan tres lados protegidos, es decir que los balcones no son salientes…
Berardo Dujovne: En nuestro caso el viento es tan fuerte que no podés tener nada en el balcón por que se te vuela, por eso son todos cerrados… Yo quiero decir algo respecto de los Chateau de 40 pisos, me parece que los edificios estilo neoclásico francés asimilados a un tejido continuo que ya tiene ese tipo de edificios es una cosa, pero cuando trasponés eso a una torre, es un despropósito…
Emilio Schargrodsky: Está claro de dónde viene eso, del Developer, el poder del inmobiliario, el arquitecto para mí tiene cada vez un espacio más chico… Empieza a ser un engranaje de una estructura que crea estos megaemprendimientos. Desde los años ’80, cuando casi todo lo hacía el estudio, a hoy, aparecieron muchos actores nuevos: está el asesor del negocio, el gerenciador,,, Cada parte fue tomando espacio y el arquitecto quedó relegado a un lugar menor.
Roberto Aisenson: Depende de lo que el Developer considere que es más rentable. En Nueva Cork se hicieron unas torres muy impactantes, las Beacon Towers, entre Lexington y 3a Av. Y entre las calles 58 y 59. Allí se hizo una torre donde el arquitecto César Pelli, y se hizo un proyecto en el que se destinaron los primeros, digamos, 30 pisos a oficinas, y de allí al 50, supongamos, son viviendas. Pelli fue una figura fundamental para el marketing, pero contrataron a un decorador francés para que realizara los baños, las cocinas y el hall de entrada. Es un edificio totalmente moderno, con una arquitectura muy interesante.
Berardo Dujovne: Pero eso sería la contracara de lo que decíamos…
Emilio Schargrodsky: Es un tema de poder, donde la estética no es una decisión del arquitecto. El arquitecto puede hacer o no hacer un trabajo, pero en eso a veces no tiene elección.
Fernando Diez: Eso está relacionado también con el tamaño de los edificios, porque cuando son tan grandes, los developers quieren determinarlos del mismo modo que se diseña una marca. Cuando los edificios son chicos, el comprador se muda más a un barrio, digamos que elige vivir en tal o cual avenida, pero cuando el edificio, es tan grande que el barrio es el edificio, por decirlo de algún modo, como pasa en el caso de Esses-Naistadt con la torre Mirabilia, la localización es secundaria, y entonces se espera una identidad de marca del emprendimiento, sea contemporánea o neoclásica, creo tiene una nueva importancia esa identidad…
Emilio Schargrodsky: Es una contradicción, vos no podés comprar un coche nuevo y que tenga aspecto del siglo XIX.
Fernando Diez: Será que a alguien le parece que hay un segmento de mercado que demanda ese tipo de edificios…
Emilio Schargrodsky: Bueno, pero la gente consume lo que se le ofrece…
Roberto Aisenson: No, no, perdoname, yo creo que hay un tema de cultura general de la gente. No puedo hablar de Chateau porque me tocan las generales de la ley, pero puedo decir que en la calle Boyacá construimos un proyecto que finalmente pudimos hacerlo como queríamos, pero los developers querían que hiciéramos casitas tipo Walt disney, porque ellos decían que se vendían mejor… y sin embargo nuestro proyecto se vendió bien.
Fernando Diez: Con respecto a la utilización del muro cortina en edificios de vivienda, que es algo completamente nuevo entre nosotros, como es el caso de El Faro, ¿Qué conclusiones pueden empezar a extraerse?
Roberto Aisenson: No conozco en detalle el proyecto El Faro, ¿pero qué ambientes están detrás del muro cortina?
Berardo Dujovne: En nuestro caso el muro cortina se ubica por una decisión formal, de volumetría. La estructura está armada sobre la base de los núcleos circulatorios y unas pantallas inferiores con aberturas que toman los esfuerzos verticales y contra el viento, y quisimos que esas pantallas se leyeran como planos. Entonces la articulación de los cuatro planos la hicimos con muro cortina.
Roberto Aisenson: Sí, yo no me imagino proyectar una torre totalmente compuesta por muro cortina…
Fernando Diez: Pero hiciste el edificio de Arribeños completamente de vidrio…
Roberto Aisenson: Sí, pero sólo el frente… Yo no haría un edificio completamente de vidrio para viviendas, digamos como el edificio La Nación…
Fernando Diez: Probablemente es algo que en algún momento suceda, la torre del MOMA de Pelli es de viviendas, por no remitirse a Lake Shore Drive…
Roberto Aisenson: La arquitectura ha trabajado siempre teniendo en cuenta los símbolos… A lo mejor yo haría un hotel con muro cortina, por que es una vivienda de paso. Lo que dijo Berardo, es algo que nosotros también hacemos, usamos el muro cortina como un recurso de diseño. Porque hay un problema que tenemos los arquitectos con las torres, y es que se están pareciendo todas las que hacemos, se confunden las nuestras con la de otros y viceversa. Porque no tenemos en este momento recursos constructivos suficientes para cambiar. En una torre tenés el hormigón a la vista, que acá se hace muy bien y además lo necesitas por la estructura. El curtain-wall es un recurso con el que contás para no tener que hacer una torre totalmente de hormigón. Por ejemplo, yo no volvería a hacer ahora torre con ladrillos a la vista. Nosotros las llegamos a hacer hasta 30 pisos. Hoy un Developer no lo aceptaría, por un tema de tiempos y de costos. Además nuestro reglamento establece que los espesores de las paredes computan en el FOT; eso atenta directamente contra la capacidad de aislamiento de los muros, porque no te alienta a mejorar la calidad de las fachadas; por ejemplo, acá no hay fachada ventilada y no conviene hacerla.
Emilio Schargrodsky: Nosotros también trabajamos con una combinación de curtain-wall y hormigón para armar un volumen complejo, que el edificio no sea un gran prisma, aparte del tema de las tangentes. Entonces abajo la torre tiene hormigón y menos vidrio, sólo en los estares, y arriba, donde están las vistas más largas y la estructura es menos importante, tienen más vidrio. El vidrio es utilizado como un recurso formal, además encontrarnos que en los ambientes chicos que tenés en departamentos de 80 a 100m, el curtain-wall aumenta muchísimo la sensación de amplitud interior.
Roberto Aisenson: El código también es muy rígido, dentro de los mismos metros construidos no ofrece alternativas que te permitan dar un mejor aporte de la ciudad. Uno de mis hijos que estuvo trabajando en Inglaterra al lado de Foster  me criticaba diciendo que acá todas las torres son iguales, y me decía que en Londres un Developer, con tal de tener una torre emblemática, incluso es capaz de perder superficie edificada para lograrlo.

La conversación se desarrollaba tan fluidamente que apenas habíamos tocado las medialunas.

Fernando Diez: Hay otra pregunta que tiene que ver con la variedad de los habitantes de un mismo edificio… Antes, cuando los departamentos eran de un solo tamaño, los grupos familiares de los consorcistas eran muy parecidos. ¿Cómo es el mix social ahora que hay más variedad de departamentos en un mismo edificio?
Roberto Aisenson: La hay, pero solo en un sentido, porque estos emprendimientos son para gente de altos ingresos, entonces no hay una mezcla social, no nos engañemos, quien va a vivir en un departamento de 90m2  de un solo dormitorio no es de un nivel de ingreso distinto del de una familia que vive en un departamento de 240m2 y varios dormitorios.
Berardo Dujovne: Nosotros estamos construyendo una obra en Puerto Madero que tiene departamentos de 100 a 500 metros, pero los de 100 son de un dormitorio…
Roberto Aisenson: Nosotros hemos hecho también edificios con usos mixtos, como el caso de Las Plazas, pero las viviendas tienen entrada por una calle y las oficinas por la otra…
Tomas Powell: Lo mismo sucede en la manzana de Puerto Madero donde Dujovne hizo viviendas, oficina y hotel, aunque parecen cuatro edificios… y aunque salen a calles diferentes, finalmente comparten el restaurante, el quiosco, en una situación urbana como en cualquier manzana de la ciudad…
Roberto Aisenson: Yo insisto que a mí me preocupa mucho el prejuicio que hay con las torres. Hace poco conversaba con un alto funcionario del Gobierno de la Ciudad sobre esta medida que exige un estudio de impacto ambiental para obras de más de 10.000 metros, y le preguntaba cuál es el sentido de pedir ese estudio para las torres de vivienda, cuando la ciudad se compone principalmente de viviendas. Distinto sería el caso de una industria… tenés que gastar una suma importante de dinero para hacer el estudio de impacto ambiental y después, como no hay un criterio único, dependés de la buena o mala voluntad de un funcionario de turno… Hoy en día cuando un cliente te pregunta qué se puede hacer en un terreno, tenés que contestarle: se puede hacer tal o cual cosa, siempre y cuando el estudio no te dé alto impacto ambiental, con lo cual no hay seguridad ni previsibilidad para las inversiones…
Berardo Dujovne: Si hay una zonificación que permite vivienda y hay una regulación de uso del suelo que determina las superficies máximas, no se  entiende qué cosa distinta puede determinar un estudio de impacto ambiental… Si el código lo permite es por que ya se analizó y no hay un impacto negativo….
Roberto Aisenson: Hay una tendencia a subvalorar el Código de Planeamiento… Hay un caso en Palermo Viejo donde un juez otorgó un recurso de amparo a un vecino donde dice que el Código de Planeamiento es inconstitucional…
Fernando Diez: La condición de enclave, aislada, de los nuevos desarrollos en torres le da una mayor importancia al ingreso  en auto, ¿hasta qué punto estos edificios ya no son más para el peatón?
Roberto Aisenson: ¿En qué sentido?
Fernando Diez: Cuando hay una torre en un barrio tradicional caminás por calles que tienen una continuidad de negocios y actividades, pero cuando solo hay torres, la vida del barrio se muere…
Roberto Aisenson: Bueno, pero podés caminar por una suerte de parque, como sucede en algunos sectores de Belgrano…
Emilio Schargrodsky: Yo creo más en la variedad que en la homogeneidad, prefiero que la torre sea una variación en un barrio distinto y no se repita una tras otra… Y en la planta baja lo mismo, porque una torre de cuarenta pisos no se hace de cualquier lado, necesitas terrenos muy grandes, un cuarto de manzana por lo menos, y la torre aporta una riqueza  a ese tejido consolidado…
Roberto Aisenson: Yo no entiendo en qué puede perjudicar al peatón…
Tomas Powell: Yo no creo que ninguno de los vecinos que vive, por ejemplo, frente a las torres de Scalabrini Ortiz y Cerviño tenga algún problema, porque tienen vistas a sus jardines…
Berardo Dujovne: En muchos casos ves en los avisos clasificados que te ofrecen departamentos en edificios entre medianeras “con vista a jardines”, y es por que están frente a una manzana de torres…
Fernando Diez: Esa es una situación de variedad: como dice Emilio, la torre ofrece los jardines pero a la vez sus habitantes tienen a su disposición un barrio convencional, con comercios y servicios como el caso de Palermo Hollywood, que es lo que hace atractiva una localización como la de las torres Mirabilia…

La conversación se abrió en varios diálogos porque ya se retiraba Aisenson, que partía esa misma tarde de viaje. El diálogo se enfocó luego sobre el emprendimiento Grand Bourg desarrollado por Costantini, cuyo estilo neoclásico causa tanto rechazo entre los arquitectos, pero cuyo peor pecado –no completar una manzana muy consolidada- no levanta las mismas críticas. Tomas Powell hace notar que no solamente desde el punto de vista contextual hubiera sido mejor un edificio entre medianeras, incluso los ambientes inferiores hubieran resultado de mejor calidad, por que los ambientes laterales de esa torre deben enfrentar la medianera ciega de los edificios existentes. Concuerdan con esto Ramiro Tiscornia y Emilio Schargrodsky, quien señala el experimento de Rafael Viñoly frente al Jardín Japonés, donde reconoce una inteligente toma de la manzana que luego se levanta  en torre, pero donde surgen dudas sobre las condiciones climáticas de los pisos superiores, totalmente vidriados, y donde las cuestiones de privacidad también suscitan comentarios que reafirman que el vidrio es más aceptable en las partes altas de las torres que en las bajas.
  Algunas consideraciones sobre los tamaños y superficies de los ambientes lo llevan a Ramiro Tiscornia a contar que, en su caso,  el desafío siempre fue cómo hacer el departamento más chico que mejor se vendiera, porque si hacían un dormitorio de 5x4 la gente no lo hubiera podido comprar. Entonces desarrollaron cosas como el balcón de esquina, el living en “L” de doble utilización, y un gran ajuste de las circulaciones verticales. Entonces vino una pregunta de Ramiro Tiscornia respecto de cuánto de esto comprende los developers, si eligen al arquitecto por que saben que puede solucionar esas cuestiones de distribución en función del producto, o simplemente porque se remiten a que el arquitecto ya ha tenido éxito con otros edificios. Aunque la respuesta pasa más por lo segundo que por lo primero, Emilio Schargrodsky cuenta que el conocimiento técnico de los desarrolladores reside en haber estudiado las plantas de los diez o veinte proyectos que están en el mercado en este momento. “En general, son economistas, y mi experiencia es que te respetan bastante”, dice Tiscornia. Según Emilio, los desarrolladores suelen tener un asesor inmobiliario y las conversaciones se desarrollan sobre las plantas de las unidades. Dice que, en general, su comprensión del problema termina allí, y pocos se pueden imaginar cómo esas unidades se agrupan para producir una torre. “Hay muchas cosas que no ven; a los desarrolladores les cuesta entender por qué esas cosas son de esa manera”, dice Tiscornia. “Muchas decisiones de proyecto se deben a la rapidez constructiva, por ejemplo en los ’90, cuando apareció la preventa, los edificios debían escriturarse en 18 meses, porque se hacían con crédito y ese era el momento en que ingresaba la plata.” “Hasta en Quartier Demaría aprendimos muchísimo con la construcción tradicional, incluso usamos ladrillo visto, y la verdad es que la construcción tradicional no te permite acelerar tanto los tiempos porque es muy artesanal y tenés que cumplir con ciertos pasos, no podés hacer todos los controles necesarios. Así es que en el edificio de enfrente, en Quartier de Oro, cambiamos de sistema incorporamos cosas como el Durlock. No sabíamos si la gente lo iba a aceptar en edificios de categoría, pero todo el edificio se vendió en 20 días, y después la gente sencillamente empezó a usar los departamentos y nunca hubo problema. También el cielo raso era de placas, porque la obra se convirtió en un mecano, la obra húmeda la redujimos al cajón de hormigón.”
En cambio Schargrodsky señala: “Nosotros usamos mampostería, pero hay varias cosas que nos permiten acelerar el proceso, las losas son sin vigas y usamos hormigón H47 de alta resistencia que permite reducir los espesores y desenfocar más rápido… en 7 u 8 días terminamos con la losa. También desapareció el contrapiso…”.
“Toda  esta tecnología empezó en los ’90 porque antes la mano de obra incidía muy poco”, dice Tiscornia, “porque toda esta tecnología y esta rapidez es bastante más cara. Lo que ocurre es que reduce el costo financiero. También se gana mucho en los controles de calidad, nosotros terminamos de desencofrar, hacemos la carpeta y ya empezamos con la tabiquería de Durlock, con lo que tenemos todas las instalaciones a la vista y se pueden hacer todos los controles con mucha eficiencia. Hacemos un piso por semana.”
“Lo interesante de esto es que al mismo tiempo se están haciendo todos los pasos”, dice Schargrodsky. “Si recorres el edificio de arriba para abajo ves todos los pasos, arriba están haciendo el hormigón, abajo están las plantas vacías, abajo están haciendo carpetas, abajo yeso y tabiques, abajo instalaciones, y más abajo las ventanas. El mismo día se pueden ver todos los estados de avance de un piso. Se optimiza mucho el trabajo porque hay grupos con tareas especializadas.”
También es muy didáctico: Tiscornia cuent< que este tipo de obra permite hacer ver a los desarrolladores cómo se avanza y así comprenden cómo se consiguen los plazos, y eso hace que el arquitecto se gane un respeto. También los clientes pueden ver en las plantas bajas pisos completamente terminados, donde ya entraron las decoradoras (generalmente mujeres, nos enteramos).
En los departamentos más caros se acostumbra entregarlos sin terminaciones, porque esos clientes traen su propio decorador. “Argencons”, dice Tiscornia, “tenía un servicio de terminaciones para esos casos, y te ofrecía decorar y completar el departamento por un precio cerrado, con la ventaja que podía hacerlo simultáneamente con la última parte de la obra, de modo que cuando se terminaba el edificio también estaba terminada la decoración del departamento. Una gran ventaja, porque un decorador externo solo puede entrar a partir de la posesión, o sea cuando el edificio está terminado, de modo que recién allí podría comenzar a trabajar.”
También incorporaron otras novedades, como un manual de mantenimiento para el edificio, donde se le da a los propietarios planos de todas las instalaciones, los lugares donde pueden accedes a ellas, las garantías, a dónde recurrir en caso de un desperfecto. Al mismo tiempo los edificios tienen una organización distinta a la tradicional: para su administración, cuentan con un intendente, quien organiza y contrata todos los servicios necesarios para los espacios comunes y el mantenimiento. Es una persona más capacitada que el antiguo portero y de él dependen los proveedores de la seguridad, jardinería, etc. “Todo esto fue formando un producto, lo que hace el desarrollador para imponer una  marca, como en el caso del Quartier. Al comienzo Argencons era una empresa constructora, en la época de las torres de Ugarteche, pero de a poco se fue transformando en un ente gerenciador, no construía más pos sí misma, sino que todo lo contrataba”, dice Ramiro Tiscornia.
“Yo reconozco que en la Argentina todavía no todos los desarrolladores están dispuestos a comprometerse con un nivel de profesionalismo tan alto como el que están ofreciendo ellos”, dice Emilio Schargrodsky. “Todavía existe la figura del empresario improvisado que sabe de todo y cuando le explicas qué es lo que te permite hacer el código o algún otro aspecto técnico te dice:”¿pero no se puede hacer de otra manera?” Cree que puede reescribir el código, rehacer los detalles constructivos… Y lo que sucede es que el sector se ha profesionalizado, en parte gracias a los grandes desarrolladores. Los grandes emprendimientos han contribuido a subir el estándar de la producción”
Todavía  quedaron algunos comentarios más por hacer, y el notable desempeño actual de la construcción fue explicado por una demanda motivada por la inversión en valores por metro cuadrado que, aun en las localizaciones preferenciales de Palermo y Puerto Madero, siguen siendo bajos para la medida de Europa y los Estados Unidos. Un proceso que por ahora marcha a todo vapor, satisfaciendo una demanda de mayores superficies y metros cuadrados, pero aún sin entender la más acuciante demanda de los sectores de bajos ingresos, para los que la mínima aspiración son las infraestructuras de servicios sanitarios. Un país donde la industria de la construcción es una, pero las demandas son muchas y diversas. Son las posibilidades de financiación lo que determina la dirección de los esfuerzos. El Estado nacional ya se comprometió a grandes planes de vivienda social y mayor inversión en infraestructura, pero para la mayoría de los carenciados, la primera vivienda no ha llegado aún.
La era de las grandes torres evidentemente está en su apogeo, han sido el tipo elegido por los sectores de mayores ingresos. Si estos departamentos son ocupados por sus propietarios o entregados en alquiler, otros quedarán disponibles, de menor tamaño y precio. Pero una respuesta en escala proporcional a las necesidades de la clase media y los  estratos más bajos, requerirá nuevos instrumentos de financiación, gestión y proyecto. Ese será, es de esperar, el próximo horizonte de expansión para la industria de la construcción. La pregunta es cuáles serán los modelos de edificio y de ciudad apropiados para esa demanda, pues las torres aisladas en un parque no resultaron igualmente exitosas en la vivienda social construías en los años ’70.

Fernando Diez, con Tomás Powell y Luís O’Grady, de la Redacción de Summa+.

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